Congratulazioni, la vendita della tua nuova casa è in sospeso! Ciò significa che la tua offerta è stata accettata, la casa ha superato le ispezioni e sei nella fase finale del processo di acquisto e vendita. Sfortunatamente, quello no significherà necessariamente una navigazione tranquilla da qui in avanti.

Lo stato in sospeso sulle case è un termine carico. Abbiamo parlato con gli esperti per ottenere i loro consigli su come procedere in questa fase a volte difficile, con suggerimenti su tutto, da come i venditori possono prendere in considerazione offerte di backup alla tempistica della tua potenziale mossa.

Sebbene lo stato in sospeso a volte possa rappresentare un momento incerto se hai già fatto un'offerta, è una buona notizia se sei ancora un potenziale acquirente e individui la casa dei tuoi sogni sul mercato con uno stato indicato come in sospeso.

Una casa non è fuori mercato finché la vendita non viene chiusa. Tutto può succedere fino alla chiusura della vendita, dice Andrew Pasquella , agente immobiliare presso Sotheby's International Realty. Mantieni le case nella tua lista finché non vengono completamente vendute. I miracoli accadono ogni giorno nel settore immobiliare.

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Cosa significa in sospeso

Quando un acquirente fa un'offerta per una casa e l'offerta viene accettata, la casa è considerata sotto contratto. Da lì, un acquirente può far eseguire le ispezioni e può ritirarsi in base ai risultati di tali ispezioni o alle successive negoziazioni. Ma supponendo che queste parti del processo procedano senza intoppi, una casa sarà considerata in sospeso una volta risolte tali contingenze.

Il pendente è l'ultima fase del processo di vendita. Questo è quando l'acquirente ha liberato tutte le sue contingenze e questa proprietà è in attesa di vendita, dice Pasquella. Questo è anche il momento in cui l'acquirente, che molto probabilmente ha versato una caparra pari al 3% del prezzo di acquisto, rilascia anche tale deposito.

La vera definizione di 'in sospeso' significa che tutte le parti hanno soddisfatto i termini del contratto e la casa è semplicemente in attesa del giorno di chiusura. Tuttavia, potresti notare alcune aree grigie tra queste fasi.

Christian Barnes, presidente e amministratore delegato di Better Homes and Gardens Real Estate Kansas City Homes, spiega che ci sono alcune fasi lungo il percorso che hanno significati molto diversi ma potrebbero comunque suggerire che la casa è semplicemente in sospeso.

Alcune proprietà saranno considerate in sospeso, ma le note mostreranno anche che sono considerate attive sotto contratto o che hanno una clausola secondo cui possono essere mostrate per il backup.

Ciò significa che esiste un contratto stipulato, tuttavia il venditore vuole continuare a mostrare la proprietà e prenderà in considerazione un'offerta di riserva: considerala come un'assicurazione nel caso in cui il contratto attuale non venga concluso, afferma Barnes. Questo può essere utilizzato anche se una terza parte o un tribunale deve ancora approvare la vendita.

Alcune case hanno offerte ma sono considerate contingenti perché ci sono ulteriori contingenze che l'acquirente deve soddisfare al di fuori delle tipiche ispezioni, valutazioni, approvazioni di prestiti, ecc., dice Barnes.

La più comune delle contingenze aggiuntive si verifica quando un acquirente ha una proprietà da vendere e ha bisogno di metterla in vendita e sotto contratto o di concludere con successo, spiega.

Quando una casa è veramente in attesa, significa che tutte le contingenze della vendita sono state soddisfatte e non resta che attendere il giorno della chiusura. A questo punto, Barnes dice che i venditori non mostrano più la casa.

Se sei confuso o incerto sullo stato di una casa, chiedi al tuo agente. Gli agenti hanno accesso a informazioni MLS accurate, mentre Barnes spiega che siti come Zillow non sempre hanno i dettagli delle offerte contingentate sui loro siti, quindi è importante chiedere informazioni su una proprietà a cui sei interessato.

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In attesa nel Limbo come acquirente

In qualità di acquirente di un immobile, uno stato in sospeso segna la fine delle ispezioni della casa e delle trattative dettagliate. Ora è il momento di fare sul serio nel trovare traslochi, archiviare il cambio di indirizzo, fare le valigie e programmare il trasferimento delle tue utenze mentre pianifichi il giorno di chiusura. Durante questo periodo invierai tonnellate di documenti finali al tuo prestatore, alla banca e al tuo agente immobiliare, quindi mentre stai per lo più aspettando, stai facendo anche quel lavoro.

In movimento

Qualcosa che spesso può essere trascurato in questo periodo di tempo, ma che è altrettanto importante, è ottenere preventivi sull'assicurazione dei proprietari di casa, afferma Barnes. Farlo durante il periodo di ispezione è fondamentale, poiché la maggior parte delle compagnie di assicurazione effettuerà una valutazione della casa per garantire l'assicurabilità. Non è una sorpresa che vuoi ricevere qualche giorno prima della chiusura.

Tieni solo presente che le cose possono fallire per una serie di motivi e non vuoi fare piani affrettati per settimane e settimane. Possono verificarsi anche ritardi.

In circa il 10-12% di tutte le transazioni immobiliari, una casa finisce sotto contratto e finisce di nuovo sul mercato, dice Barnes. Una volta che una casa è in sospeso senza proiezioni, molto spesso chiude.

Se la vendita di una casa fallisce in questa fase, Barnes afferma che ciò è probabilmente dovuto al fatto che l'acquirente non è riuscito a ottenere un prestito dopo la pre-approvazione.

Infine, Pasquella afferma che la cosa più importante è non apportare grandi cambiamenti finanziari mentre ti prepari per il tuo prossimo entusiasmante capitolo. Ciò include effettuare acquisti importanti, stipulare nuovi prestiti, ecc. Tutte queste scelte possono influenzare il tuo punteggio di credito e la tua idoneità come nuovo mutuatario agli occhi della banca.

Detto questo, è sempre meglio non prendere alcun impegno finanziario fino al completamento della vendita, ma è sempre divertente sognare ad occhi aperti e pianificare il futuro, aggiunge.

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Divertenti offerte di riserva

Come venditore, dovresti mantenere aperte le tue opzioni. E se sei un acquirente innamorato di una casa con uno stato in sospeso su MLS, probabilmente puoi comunque visitare la proprietà e fare offerte.

La maggior parte dei venditori sarebbe incoraggiata ad accettare offerte di riserva, afferma Pasquella. In effetti, la maggior parte degli agenti di quotazione vorrà continuare a mostrare la proprietà finché la casa non verrà venduta: lasciaglielo fare!

Le offerte di riserva possono entrare in gioco solo se l’offerta iniziale fallisce. In altre parole, un venditore non può accogliere un’offerta di riserva semplicemente perché è più alta o migliore dell’originale mentre una casa è sotto contratto.

Il modo più comune in cui le offerte di riserva diventano primarie è durante il periodo di rinegoziazione dell'ispezione, spiega Barnes. Ad esempio, se acquirenti e venditori non raggiungono un accordo sui miglioramenti raccomandati da un ispettore, il contratto primario potrebbe essere annullato e quindi entrerebbe in gioco l’offerta di riserva.

Ma nei rari casi in cui una casa è in sospeso e la vendita fallisce appena prima della chiusura, è fantastico avere a portata di mano queste offerte di riserva.

Lesley Semmelhack del Corcoran Group di Brooklyn, New York, afferma che vale la pena essere aggressivi quando si fa un'offerta di riserva su una proprietà in sospeso.

Se possibile, offrire un'offerta superiore al prezzo di listino attirerà probabilmente tutta l'attenzione del venditore, afferma. Essere flessibili con i termini, la data di chiusura e altri imprevisti è un altro segno forte che sei pronto a 'giocare a palla'. Se l'acquirente con l'offerta accettata sta prolungando il processo di acquisto o si sta dimostrando altrimenti insensibile o difficile, vuoi essere un piano B convincente per il venditore.

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Cosa c'è dopo in sospeso?

Come acquirente, puoi recedere da un accordo in qualsiasi momento fino alla chiusura. Il problema è che potresti perdere il deposito a garanzia. Se sei arrivato vicino al traguardo ma decidi di tirarti indietro, perderai i soldi che hai versato in contanti. La casa tornerà poi sul mercato.

Pasquella spiega che, a questo punto, probabilmente un acquirente ha versato una caparra pari a circa il 3% del prezzo di acquisto e ha liberato tale deposito.

Se l'acquirente annulla il deposito a garanzia durante la sospensione, perderà tale deposito e rischierà ulteriori azioni legali, afferma.

Una volta che la tua offerta non è più in sospeso, l'unico stato rimasto è che ritorni sul mercato o si chiuda completamente, segnalando la fine dell'accordo. Supponiamo che i tuoi acquirenti siano ancora a bordo e che tutti voi abbiate soddisfatto le vostre esigenze. Ciò significa che la tua casa sta ufficialmente chiudendo.

Allo stesso modo, se ti ritiri o non riesci a raggiungere un accordo con l’acquirente, la casa probabilmente tornerà attiva o disponibile sul mercato. Ecco perché è fantastico accogliere offerte di riserva, perché può significare avere un'offerta dietro le quinte per procedere rapidamente invece di dover aspettare che un'altra parte interessata scopra la tua casa.

Una volta che il giorno di chiusura si avvicina, tutto ciò che dovrai fare è firmare un sacco di documenti e proteggere le chiavi dei tuoi nuovi scavi!

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